▲ 강남 고급 아파트

서울 아파트 시장에서 ‘강남 불패’와 ‘똘똘한 한 채’ 공식이 흔들리고 있다. 지난 5월 16.1%까지 올랐던 강남·서초·송파 등 강남 3구의 거래 비중은 8월 9.1%로 떨어졌다.

반면 9억 원 이하 아파트 거래 비중은 1월 47.1%에서 8월 54.3%로 높아졌다. 고가·강남권에 몰렸던 수요가 중저가·비강남 지역으로 이동한 것이다.

정부의 대출 규제와 금리 인상도 영향을 미쳤지만, 강남 초고가주택을 겨냥한 세제개편 신호가 시장의 기대를 바꿨다는 분석이 나온다. 여기서 적용되는 세금은 종합소득세가 아니라 종합부동산세다.

정부가 발표한 2026년 세제개편안의 핵심은 단순히 주택 수만 따지는 방식에서 벗어나 주택 가격과 실제 거주 여부를 과세 기준으로 삼은 것이다.

실거주 1주택자는 보호하고, 초고가주택과 거주하지 않는 주택, 다주택 보유에 집중됐던 세제 혜택은 줄이는 구조다.

1세대 1주택 실거주자의 종부세 기본공제는 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 올라간다. 시가로 환산하면 약 20억 원 이하 주택은 종부세 대상에서 제외된다.

시가 20억~30억 원 실거주 주택도 세 부담이 줄고, 30억~40억 원 구간은 세액 변동을 최소화한다. 반면 시가 40억~50억 원을 넘어서는 초고가주택은 세 부담이 커진다.

따라서 이번 정책은 ‘20억 원 아파트에 세금을 부과한 것’이 아니다. 실제로 거주하는 20억 원 이하 1주택자는 보호하되, 강남의 초고가주택과 비거주 보유, 다주택에 더 많은 부담을 지우는 정밀 과세에 가깝다.

양도소득세도 보유 기간보다 거주 기간을 중요하게 보는 방향으로 바뀐다. 실거주 1주택자는 최대 80%의 장기보유특별공제율을 유지하고, 10년 이상 거주한 1주택자는 양도세 기본공제가 연 250만 원에서 2,500만 원으로 확대된다. 반면 실제로 살지 않으면서 가격 상승만 기다리는 고가주택에는 공제 혜택이 줄어든다.

다주택자에게는 보유 주택을 시장에 내놓을 수 있도록 양도세 중과를 2028년까지 한시적으로 완화한다. 실거주자에게는 혜택을 주고, 다주택자에게는 매도할 출구를 열어주면서 초고가·비거주 보유에는 부담을 높인 것이다.

강남 3구는 대출 의존도가 상대적으로 낮은 지역이다. 그런데도 거래 비중이 연중 최저 수준으로 내려갔다는 것은 대출 규제만으로 설명하기 어렵다. “강남 아파트는 사두고 오래 버티면 결국 이긴다”는 기대가 세제개편으로 약해지면서 자산가들도 매수보다 관망을 선택한 것으로 볼 수 있다.

다만 8월 거래량은 신고 기한이 남아 있는 잠정치이며, 강남 거래 감소를 세금 하나의 효과로 단정해서는 안 된다. 기준금리 인상과 대출 총량 규제, 스트레스 DSR 강화도 함께 작용했다. 종부세 개편 역시 내년부터 단계적으로 시행될 예정이다.

그럼에도 강남 3구와 고가주택 거래가 상대적으로 더 크게 줄었다는 점은 의미가 있다. 세금이 실제 부과되기 전부터 정책의 방향이 시장 참여자의 판단을 바꾸고 있기 때문이다.

이번 시장 변화가 보여준 결론은 분명하다. 집 한 채에 실제로 사는 국민을 보호하면서 초고가·비거주·다주택 보유의 혜택을 줄이면 강남 중심의 투기적 수요를 억제할 수 있다. 무차별적인 세금 인상이 아니라, 실거주는 보호하고 투기성 보유에는 책임을 묻는 세제개편이 강남 시장에 먹히기 시작한 것이다.